Заур Кахриманов: «Ипотека выгоднее, чем кредит в банке»

Ипотечный кредит – это вложенный «долгий» рубль, когда большие средства вкладываются на длительное время. Ипотечное кредитование является очень важной сферой и содержит определенные риски. Об ипотечных продуктах, условиях кредитования, предоставляемых льготах и многом другом в интервью РИА «Дагестан» рассказал директор ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» Заур Кахриманов.

- Заур Нариманович, расскажите, пожалуйста, что собой представляет «Дагипотека» и какие продукты для потребителя предлагает.

- ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» (оно же – «Дагипотека») является госорганизацией, созданной Правительством Республики Дагестан в 2004 году. А с 2006 года мы являемся официальным региональным оператором ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), которое реализует большой объем программ на всей территории России, в частности «Материнский капитал», «Молодые учителя», «Военная ипотека», «Молодые ученые». Недавно принятая программа «Жилье для российской семьи» также реализуется через АИЖК.

Ипотека - это альтернатива банковскому потребительскому кредиту, но условия и процентные ставки гораздо выгоднее. Помимо других преимуществ, ипотека также обособлена от возможных негативных ситуаций, имеющих место в банковской системе. При возможных изменениях ключевой ставки Центробанка, процентная ставка по выданному кредиту не изменяется в течение всего периода выплаты кредита. Вместе с тем, условия сотрудничества потребителя с АИЖК защищены государством. И наша задача – помочь людям получить ипотечный продукт, утвержденный АИЖК. Оно, в свою очередь, рефинансирует, то есть выкупает и является собственником кредитных дел и владельцем закладных.

Сами условия ипотечных продуктов регулярно меняются. На сегодняшний день мы имеем 2 продукта: один из них – «Стандарт», по условиям которого можно приобрести жилье на вторичном рынке. Данный вид сделок имеет процентную ставку до 17,2% годовых. Второй продукт – это «Социальная ипотека», процентная ставка по которой на сегодня составляет от 10,9% годовых. Наиболее выгодные условия кредита предоставляются при условии, что 50% стоимости жилья заемщик оплатит в качестве первоначального взноса.

Воспользоваться социально ипотекой могут следующие категории населения:

1. граждане – участники программы «Жилье для российской семьи»;

2. граждане, имеющие 2-х и более детей;

3. граждане, работающие в организациях оборонно-промышленного комплекса, при этом данная работа является основным местом работы и общий стаж работы в организациях оборонно-промышленного комплекса составляет не менее 1 года;

4. граждане, признанные инвалидами, и/или семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (встали на учет по улучшению жилищных условий до 01.01.2005 года).

Также социальная ипотека может быть предоставлена для следующих категорий:

1. граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных негодными для проживания либо многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение, признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции;

2. граждане, принятые на учет (до 01.03.2005 года) в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма;

3. граждане, имеющие 1 ребенка и более, при этом возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет;

4. граждане, являющиеся ветеранами боевых действий;

5. граждане – участники накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих;

6. граждане, работающие в следующих организациях / органах государственной власти:

·    федеральных органах государственной власти, органах государственной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления;

·    научных организациях, которым присвоен статус государственных научных центров;

·    организациях, созданных государственными академиями наук (за исключением организаций социальной сферы);

·    государственных унитарных предприятиях, являющихся научными организациями или организациями научного обслуживания;

·    организациях – участниках программ развития пилотных инновационных территориальных кластеров;

·    градообразующих организациях, в том числе входящих в состав научно-производственных комплексов наукоградов, в моногородах;

·    государственных и муниципальных учреждениях (являющихся научными организациями или организациями научного обслуживания; образовательными учреждениями; учреждениями здравоохранения; учреждениями культуры; учреждениями социальной защиты; учреждениями занятости населения; учреждениями физической культуры и спорта).

При этом категории могут взаимно пересекаться. Согласно базовой ставке, максимальная сумма ипотечного кредита может составлять 2,7 млн рублей.

- Куда должен обратиться потребитель и какие документы иметь, чтобы получить ипотечный кредит?

- Для помощи в сборе необходимых документов у нас, в «Дагипотеке», есть отдел ипотечного кредитования, который непосредственно занимается консультацией людей. Специалисты этого отдела не только ознакомят потребителя с имеющимися ипотечными продуктами, но и помогут подобрать наиболее выгодный именно данным клиентам ипотечный продукт, а также рассчитать наиболее оптимальную сумму и срок, на которые могут претендовать клиенты. Для расчета срока и суммы кредита учитываются состав семьи, источник доходов и их размер, а также ряд других факторов. После этого, если условия заемщика соответствуют требуемым и условия предоставления кредита удовлетворяют его самого, выдается конкретный перечень документов на оформление ипотеки. Данный перечень не больше того, который мы предоставляем в организацию, когда трудоустраиваемся. После успешной проверки документов человек получает средства на приобретение квартиры.

С 2015 года у нас функционирует система ЦВиС (центр верификации и скоринга), благодаря которой все заявленные данные проверяются по электронным базам. К примеру, сведения о доходах в очень короткие сроки проверяются через базу данных Пенсионного фонда. Для тех, чьи доходы недостаточно велики для получения ипотечного кредита, существует возможность привлечения созаемщика. Допускается привлечение до четырех созаемщиков. Это своего рода поручитель. Созаемщики не несут прав на собственность, при этом несут равную ответственность. При желании созаемщик может поставить условие в виде обременения на данное жилье от себя, то есть хозяин не сможет его продать без согласия созаемщика. Приобретаемая квартира выступает залогом кредита.

Обязательным условием является первоначальный взнос по кредиту. На сегодня его размер снижен, по сравнению с предыдущими периодами, и составляет от 10% от полной стоимости жилья.

- Расскажите, какими льготами могут воспользоваться граждане, оформившие кредит в «Дагипотеке».

- На территории Дагестана действует государственная программа «Развитие жилищного строительства в Республике Дагестан на 2014-2015 годы», по которой субсидируется часть процентной ставки по кредиту для определенных категорий заемщиков. Подав документы в соответствующий отдел министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Дагестана, можно получить субсидию в размере до 75% от уплаченных процентов за первые 5 лет кредита. Также можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в связи с приобретением недвижимого имущества (так называемый налоговый вычет) и вернуть до 260 тыс. рублей от расходов на саму квартиру и плюс до 390 тыс. рублей от уплаченной суммы на погашение процентов по кредиту. Еще одной социальной программой, которой заемщик может воспользоваться, является материнский (семейный) капитал, размер которого в 2015 году составляет 453 тыс. 026 рублей.

- Как рассчитать, исходя из своей заработной платы, максимальную сумму ипотечного кредита, на которую заемщик может претендовать?

- Есть специальный ипотечный калькулятор, который размещен на нашем сайте www.dagipoteka.ru, где каждый человек самостоятельно, указав сумму своей заработной платы и срок полного погашения кредита, может определить, на какую сумму ипотечного кредита он может претендовать. При условии, что максимальный срок выплаты составляет 30 лет, заемщик сможет самостоятельно определить подходящие ему сроки и размер ежемесячных выплат, которые не могут превышать 45% от совокупного дохода заемщиков. Так, например, при заработной плате в 30 тыс. рублей размер выплаты по кредиту не должен превышать 13,5 тыс. рублей. Тем не менее, допускается добровольное увеличение размера месячного взноса, как и досрочное погашение кредита в целом, без каких-либо штрафов и комиссий.

Необходимо отметить, что заемщик сам выбирает город (в пределах республики), дом, любую понравившуюся ему квартиру и приходит уже за ее оформлением. То есть, ограничений в выборе недвижимости для ипотеки не установлены.

- Какие могут возникнуть сложности при оформлении ипотечного кредита в «Дагипотеке»?

- Одним из обязательных условий для получения кредита является документальное подтверждение всех получаемых доходов, это, так называемая, справка 2-НДФЛ. Если заемщик, например, работает на рынке и не зарегистрирован как ИП или по трудовому договору в какой-либо организации, или получает заработную плату «в конверте», оформить кредит будет невозможно. Все ипотечные кредиты, которые выдаются в «Дагипотеке», рассчитаны именно на эконом-класс при условии соблюдения трудового и налогового законодательства РФ.

Встречаются случаи, когда заемщики недостаточно серьезно относятся к полученному кредиту и взятым обязательствам по ежемесячным выплатам. В результате чего, по решению суда, судебными приставами квартира может быть выставлена на торги. В подобной ситуации халатности заемщиков мы уже ничем не можем помочь. По результатам аукциона оплаченная сумма основного долга возвращается заемщику, а остальная часть суммы направляется на погашение кредита.

Есть возможность оформлении ипотеки на покупку квартиры в «новостройке» по долевому строительству. Данная опция возможна у аккредитованных АИЖК застройщиков, которые имеют гарантии. Аккредитация застройщиков проводится с целью предотвращения покупки строящегося каркаса у недобросовестного застройщика. Нередки случаи, когда на каком-либо этапе возведения объекта строительство приостанавливается, недобросовестный застройщик начинает скрываться, а люди, вложившие свои деньги, их теряют. В Дагестане немало строительных компаний, которые работают по долевому строительству и заинтересованы в выкупе их квартир по системе ипотечного кредитования. Застройщики, желающие пройти аккредитацию в АИЖК и иметь возможность оформления ипотеки по долевому строительству, также могут обращаться к нам в офис.

- Скажите, насколько широк процент охвата населения ипотечным кредитованием.

- В Дагестане он невысок – около 12%, в то время, как в среднем по России составляет более 25%. Если процентная ставка по ипотечному кредиту будет на уровне 10-12% годовых, желающих взять ипотечный кредит будет намного больше. Для сравнения, если снимать квартиру в аренду в Махачкале, то в среднем она обходится в 15-20 тыс. рублей в месяц. А если человек берет квартиру в ипотеку, среднемесячный платеж также будет составлять примерно 15-20 тысяч, но разница в том, что при ипотеке заемщик будет выплачивать уже за собственную квартиру.

- Как отразился экономический кризис на рынке дагестанского ипотечного кредитования?

- В целом ощущался спад с конца прошлого года. Но это мы наблюдаем не только в республике, но и в целом по стране. Происходящие сокращения штатов, снижение заработных плат влияют на ощущение стабильности у людей. Желающих, консультирующихся много, но количество выданных кредитов, по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, показывает, что мы очень сильно отстаем. Нам важно, чтобы у нас было больше надежных заемщиков.

В Дагестане сложился развитый рынок недвижимости, многие застройщики сами предлагают разные системы рассрочки. Также особенность местного рынка такова, что, если в городах центральной части России новостройки чаще простаивают, то у нас люди проявляют покупательскую активность именно на стадии возведения фундамента и нижних этажей. 

- Сколько человек получили ипотечный кредит в Дагестане в 2014 году и сколько ожидается в 2015 году?

- За 2014 год 243 заемщика получили свою крышу над головой по ипотечным продуктам ОАО «Дагипотека», а общая сумма выданных кредитов составила 327 млн рублей. В Дагестане мы являемся второй организацией, после Сбербанка, по количеству и сумме выданных кредитов.

Говорить о точных цифрах в 2015 году пока рано, потому что введены новые выгодные условия, новые ипотечные продукты. Разъяснения по всем возникшим вопросам вы всегда можете получить в офисе ОАО «Дагестанское агентство по ипотечному кредитованию» по адресу: город Махачкала, улица Батырая, дом 136 Л, корпус 2, телефон: +7 (8722) 67-45-74 или на нашем сайте www.dagipoteka.ru.