Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Это удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Стоит такое жилье дешевле, чем квартиры в выстроенном доме. Однако, учитывая опыт множества дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, будущим жильцам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора. 

О том, сколько в республике числится обманутых дольщиков, как их права защищаются и как избежать обмана при покупке квартиры, в интервью корреспонденту РИА «Дагестан» рассказал начальник Управления по надзору в сфере долевого строительства Минстроя РД Арсен Магомедов.

– Арсен Исаевич, какова ситуация в республике по обманутым дольщикам? 

– Стоит отметить, что Управление, которое занимается вопросами надзора в области долевого строительства, сравнительно молодое, оно создано в 2011 году. По результатам проведенных Управлением проверок на тот момент было выявлено 17 проблемных объектов по 7 строительным компаниям. Эти компании нарушали сроки строительства до трех лет и более. 

По результатам исполнения выданных предписаний Управления, 41 строительная компания привела свою деятельность в соответствие с законодательством о долевом строительстве. Всего в республике гражданами было заключено более 5 тысяч договоров об участии в долевом строительстве. В настоящее время в министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РД числятся 350 обманутых дольщиков. 

Тут же хотелось бы сказать и о том, что с начала 2014 года и по сей день в Минстрой РД поступило свыше 100 жалоб от участников долевого строительства по 11 проблемным стройкомпаниям.

Так, с начала 2014 года жалобы от обманутых дольщиков поступили на такие строительные компании, как ООО СК «Строймир», ООО «Столица-М», ТСЖ «Феникс», и так далее. По ним было направлено свыше 200 исковых заявлений в суды различных инстанций.  

– Права скольких обманутых дольщиков удалось отстоять?

– За период работы Управления были введены в эксплуатацию дома в Махачкале по проспекту Гамидова,6, застройщиком которого являлся ЖСК «Красивый дом». В этом доме были решены вопросы 75 обманутых дольщиков. Строительство одного блока из 49 квартир было возобновлено по проспекту Амет-Хана Султана, 2 км. Ну и другой положительный пример: решение проблем 128 семей, возобновление и практическое завершение строительства дома, застройщиком которого являлся ТСЖ «Феникс». 

– Как территориально расположены проблемные объекты? В каком муниципальном образовании наиболее остро обстоит ситуация с обманутыми дольщиками?

– В основном, проблемные объекты сконцентрированы в городах Махачкала и Дербент. Всего у нас имеются материалы по 10 проблемным объектам, 8 из которых находятся в Махачкале, 2 – в Дербенте. По другим муниципальным образованиям такой проблемы нет. 

– Расскажите о работе на новых территориях Махачкалы? С какими проблемами приходится сталкиваться?

– Сами застройщики при старте строительства того или иного объекта понимают, в какой сфере они заняты. Функции их предупреждения об ответственности перед нашим Управлением не стоит. 

Но, несмотря на это, мы регулярно информируем застройщиков, проводим рейды на новых территориях, где ведется строительство. Это особенно актуально для Махачкалы, где застраиваются целые районы, как на Редукторном, так и в поселке Семендер и т.д. В этих районах строительство домов зачастую ведется незаконно. Вследствие этого по этим домам мы прогнозируем, что появятся новые обманутые дольщики и пострадавшие лица, которые понесут финансовые потери. И в этом случае мы не сможем им помочь, потому что люди приобретают квартиры у частных лиц. Покупая квартиры у частников, люди вдвойне рискуют остаться без денег и без жилья, их средства законом не защищены. Важно также отметить, что в реестр обманутых дольщиков могут быть включены только те граждане, которые считались обманутыми до 2010 года. Уже после 2010 года обманутыми дольщиками могут считаться только те, кто зарегистрировал свои договоры в Росреестре РД. 

– Имеется ли в министерстве реестр недобросовестных строительных компаний?

– Да, такой реестр имеется. И всем тем заявителям, которые обращаются в Минстрой РД, мы оказываем консультационную помощь. Мы даем им полную информацию о застройщике, направляем также и к сотрудникам Госстройнадзора, чтобы граждане могли убедиться в качестве строительства.

– В последнее время активизировались жилищно-строительные кооперативы. Насколько этот тип актуален и безопасен с правовой точки зрения?

– Да, в настоящее время наметилась подобная тенденция, когда строительство и реализация квартир осуществляется посредством создания жилищно-строительных кооперативов. Их суть заключается в том, что кооператив обещает покупателям квартир при внесении им паевых взносов к какому-то сроку предоставление квартиры. Однако, каких-то гарантий ЖСК не дает, и средства пайщиков никоим образом не защищены.

Кроме того, в отличие от договора об участии в долевом строительстве, где предусматривается полная и окончательная стоимость жилья, договор вступления в жилищно-строительный кооператив не предусматривает фиксацию цены квартиры. И никто не гарантирует, что в последующем участнику ЖСК не придется доплатить какую-то дополнительную сумму, которую кооператив объясняет, к примеру, удорожанием строительных материалов. Также ЖСК вправе в одностороннем порядке перенести сроки сдачи дома, при том, что они уже прописаны в договоре. Участники ЖСК не наделены правом претендовать на срочное единоразовое получение средств при выходе из состава ЖСК или расторжение договора. Сам кооператив решает, когда и на каких условиях они будут возвращать денежные средства пайщиков.

– Насколько совершенно действующее законодательство и насколько защищены наши дольщики?

– Права дольщиков прописаны и защищены Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По сути, это основной нормативный акт, который защищает права участников долевого строительства. Поэтому те граждане, которые при покупке квартиры будут руководствоваться положениями именно этого закона, будут максимально защищены. Так, с 1 января 2014 года на всех новых объектах долевого строительства ввели обязательное страхование ответственности застройщиков. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств страховая компания несет всю ответственность перед участником долевого строительства. 

На республиканском уровне нет ни одного документа или нормативно-правового акта, который был бы направлен на решение проблем обманутых дольщиков. 

– Каковы планы работы в части защиты прав дольщиков?

– Мы проводим работу по 5 проблемным объектам высокой степени готовности в Махачкале совместно с администрацией города. По этим объектам ситуация такая, что на них нет определенной части разрешительной документации. Совместно с новой мэрией планируем создать специальную комиссию для обследования этих домов. Если они будут соответствовать всем СНиПам, то администрация уже будет принимать решение о выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию. Тем самым количество обманутых дольщиков и проблемных объектов также будет снижено.

– Каковы Ваши рекомендации жителям, планирующим приобрести жилье по договору долевого строительства? На что прежде всего необходимо обратить внимание при покупке квартиры?

– Хотелось бы посоветовать нашим жителям воздержаться от приобретения квартир у частных застройщиков и жилищно-строительных кооперативов. А также затребовать у застройщика следующие документы: разрешение на строительство; проектная декларация; учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговых органах; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская отчетность за три последних года осуществления предпринимательской деятельности; аудиторское заключение за последний год.

Призываю наших граждан быть активнее, обращаться к нам еще на стадии принятия решения об участии в долевом строительстве, мы обязательно поможем.