Как не стать обманутым дольщиком?

Жилищный вопрос для многих дагестанцев является одним из самых актуальных. При всяческой возможности люди стараются вложить свои «кровные» в квадратные метры. Но сегодня в период кризиса граждане не обладают крупной суммой наличных и прибегают к различным вариантам приобретения квартиры.

Одним из самых популярных вариантов приобретения жилья в республике является  рассрочка. При приобретении жилья по такому способу клиенты становятся дольщиками. Это удобно, поскольку потенциальные собственники квартир получают возможность постепенной оплаты стоимости квартиры. А с предлагаемыми вариантами от застройщиков в виде беспроцентной рассрочки и отсутствия первоначального взноса –   стремление покупки квартиры у граждан только возрастает.

В данной статье хотелось бы рассказать о некоторых нюансах, которые необходимо учесть тем, кто приобретает квартиру в рассрочку, постепенно вкладываясь в приобретаемое жилье.

Какие документы необходимо изучить при покупке квартиры в новостройке

В первую очередь, необходимо обратить внимание на наличие четырех основных документов, а именно: разрешения на строительство, проектную декларацию, правоустанавливающие документы на земельный участок и договор, который вы будете заключать с продавцом.

Убедитесь, что разрешение на строительство не заканчивается раньше даты ввода в эксплуатацию дома. Проектная декларация – очень важный документ: в ней содержится вся основная информация о сроках сдачи жилья, собственнике или долгосрочном арендаторе земельного участка, характеристиках домов (общая и жилая площадь).

По данным специалистов Минстроя РД, каждый добросовестный застройщик без проблем предоставляет потенциальным покупателям жилья все вышеперечисленные документы. Если он отказывается это делать, уже стоит насторожиться. Добросовестные застройщики работают по 214-му Федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, согласно которому все люди, вкладывающие свои деньги в возведение жилья, считаются соинвесторами.

С каждым соинвестором добросовестный застройщик заключает договор долевого участия, который проходит обязательную государственную регистрацию в Росреестре, и таким образом исключается возможность двойных продаж одной и той же квартиры, чем грешат откровенные мошенники. А в случае, если сдача дома в эксплуатацию затянется по времени, дольщик имеет право взыскать неустойку с неторопливого строителя. При наличии договора долевого участия соинвестор имеет полное право потребовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки, которые могут обнаружиться в построенном жилье.

«В договоре долевого участия обязательно прописывается и площадь квартиры. «Зачастую после сдачи дома и обмера БТИ заявленная изначально и построенная площадь квартиры разнятся, – рассказывает эксперт министерства. – И если после обмеров БТИ площадь жилья отличается в большую или меньшую сторону, то девелопер либо требует доплаты, либо возвращает деньги».

Каких «серых схем» в долевом строительстве нужно опасаться

Вексельные схемы и договоры соинвестирования – наиболее распространенные «серые схемы» на первичном рынке жилья. По ним работают, когда у застройщика нет разрешительных документов на строительство или имеются другие проблемы. В таких случаях строительные компании ничего покупателям не гарантируют. Клиент не защищен с юридической точки зрения. Приходится просто доверять застройщику. В случае возникновения конфликтных ситуаций шанс вернуть вложенные средства минимален. В этом случае велика вероятность остаться у «разбитого корыта».

Здесь стоит упомянуть о пресловутых ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Как рассказали корреспонденту РИА «Дагестан» в Управлении по надзору в сфере долевого строительства Минстроя РД, их суть заключается в том, что кооператив обещает покупателям при внесении ими паевых взносов предоставить квартиру к определенному сроку.  Однако каких-то гарантий ЖСК не дает, и средства пайщиков никоим образом не защищены.

«Кроме того, в отличие от договора об участии в долевом строительстве, где предусматривается полная и окончательная стоимость жилья, договор вступления в жилищно-строительный кооператив не предусматривает фиксацию цены квартиры. И никто не гарантирует, что в последующем участнику ЖСК не придется доплатить какую-то дополнительную сумму, которую кооператив объясняет, к примеру, удорожанием строительных материалов. Также ЖСК вправе в одностороннем порядке перенести сроки сдачи дома, при том, что они уже прописаны в договоре. Участники ЖСК не наделены правом претендовать на срочное единоразовое получение средств при выходе из состава ЖСК или расторжение договора. Сам кооператив решает, когда и на каких условиях они будут возвращать денежные средства пайщиков», – рассказал Магомедов.

Существует еще и предварительный договор купли-продажи. Застройщики предлагают его заключить также в том случае, если у них на руках еще нет всех необходимых разрешительных документов, но они надеются их получить. В этом договоре лишь фиксируется цена квартиры, но на этом его плюсы заканчиваются. Во-первых, подобная схема не несет защиты от двойных продаж. Во-вторых, покупатель не может быть уверен в том, что застройщику согласуют всю разрешительную документацию. А если он ее не получит, то и стройки никакой не будет.

Что важно знать перед подписанием акта приема-передачи квартиры

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передаче жилья покупателю. Но перед тем как поставить свою подпись в акте приема-передачи, обязательно нужно максимально тщательно осмотреть купленную квартиру. Пропустите какой-нибудь существенный дефект, придется устранять его впоследствии за свой счет.

Кроме того, необходимо убедиться, что по документам построенный дом подключен ко всем коммуникациям. Очень часто случается так, что дом уже завершен, но не находится на балансе города. Соответственно, он не может быть подключен к водопроводным, газовым и канализационным сетям. В конечном результате затраты на техприсоединение дома также лягут на плечи собственников жилья.

Для справки

В настоящее время Минстроем РД по республике в реестр включено 332 обманутых дольщика, фактически же пострадавших граждан в разы больше. Они стали жертвами таких строительных компаний, как ООО СК «Строймир», ООО «Столица-М», ООО «МК-Строй», ТСЖ «Феникс», ЖСК «Коммунальник», физ. лицо Магомеддибиров М.М., ЖСК «Инициатива», ЖСК «Коммунальщик-3».

Если  вы все-таки решились приобрести квартиру по долевому участию, то специалисты министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РД готовы оказать консультационную помощь. Более того, в министерстве имеется реестр добросовестных и «не очень»  застройщиков.